土地を購入する前に

土地探しを失敗しないための最良のアドバイス

はじめに

このサイトは「一生の内で最も大きな買い物」と言われている注文住宅を建てるための土地を失敗しないで探せるように、現在この業界で働いている自分が体験してきたことや自分の家を建てるための土地を探した経験をもとに最良のアドバイスをする目的で書きました。自分が持っている最大限の知識を盛り込んだこのサイトを読んでこれからの家づくりに多いに活用して下さい。

不動産屋に行く前に知っておきたい基礎知識

ここが不動産を買う上で一番重要なポイントになります。ここがしっかり決まっていないで不動産屋に行くと営業マンのペースでことが運び、気がついた時には契約が終わってしまい、そんなはずでは・・・という人を多く見かけます。

なぜ、そういう人が多いのかというと土地の探し方について書いてある本はたくさんあるのですが、不動産屋に行くまでに決めておくことが書いてある本がないからだと思います。 では、その重要なポイントとは何かを説明していきます。

①予算

総額でいくらまで払えるか？　月々の支払いがいくまで払えるか？

借入れられるMAX金額は銀行が本人の年収に応じて決めます。

年収×0.35÷12÷4427＝借入れられるMAX金額

例）年収が400万の場合

4,000,000×0.35÷12÷4427＝26.35　2,630万まで借入れ可能となる

但し、銀行によって4427の部分が若干違いますが少ない方でみてるので実際はもうちょっと多く借りられると思います。

②住みたい場所(エリア)

○○市○○町というように具体的に決める(多くても3つまで)

③駅距離

歩いて○分まで　バスで○分まで　○駅からタクシーで2000円まで 　というように具体的に決める。(タクシーは旦那さんの意見が多い)

④日当り

南道路　南西道路　南東道路　西道路　東道路　北道路といろいろな　パターンの道路があるので優先順位を決める。

⑤道路

６ｍ道路　４ｍ道路というように大きさはさまざまありますが、だいたいはこの大きさになりますので、どちらかといえばこっちくらい、でいいので決めておく。(車庫入れがうまくない人は６ｍをおすすめ)

⑥毎日通う場所までの距離

職場までの距離・学校までの距離・スーパーまでの距離等

この上記の中でも①～④までは必ず決めてから不動産屋に足を運んでください。営業マンに自分の条件を伝えることによって、より自分の理想に近い物件が見つかりますよ。 但し、上記のポイントを決めたからといって、必ず、すべての条件が見つかるかというとそうではありません。より理想に近い物件がみつかるということです。どの営業マンも口を揃えて「100％の条件が合う物件はありません」と言いますが、自分もそう思います。なので優先順位だけはきちっと決めておいて下さい。

例）日当り⇒予算⇒エリア　エリア⇒予算⇒日当りのように

よくあるのが上記のポイントを決めない方が、不動産屋に案内されて「気にいってはいるのですが少し時間を下さい」といって帰り、1週間ぐらいして「やっぱり買います」と連絡してきた時にはすでにその物件は売れていて、がっかりした人の光景をよく見ます。

このサイトを読んでくれている方は、自分の中で条件を整理してから不動産屋に行くので、そのようなことはないと思いますが、【不動産は縁もの】とよく言われますが気にいった物件があった場合は決断をはやめに！！

土地の基礎知識　

次に、決めた条件をもとに不動産屋に土地を探してもらいますが、不動産屋の営業マンに案内される前に知っておいた方がよい基礎知識を説明します。

①「建物が建てられる土地かどうか」

建てられる条件として建築基準法の道路に２ｍ以上接道していなければなりません。気をつけなければならない土地は、旗竿の土地(俗にいう敷地延長)の場合です。

関連キーワード・・・敷延

②「市街化区域or市街化調整区域」

市街化区域は原則どこでも建築は可能ですが、市街化調整区域は原則建築は付加です。但し、諸条件をクリアーすることによって建築が可能となります。市街化調整区域の土地を気に入った場合はどのような条件のもとに建築が可能なのかを確認して下さい。

関連キーワード・・・都市計画法29条(開発許可)、43条許可(建築許可)、適合証明

③「接道している道路が私道」

私道の場合は売主が持分をもっているか、その持分を移転できるかどうかを確認して下さい。私道の持分がなくても建築はできますが、担保価値がないと銀行の融資がでない場合が多いです。

関連キーワード・・・位置指定道路、開発道路、43条但し書き道路

④「都市計画道路」

土地上に都市計画道路がかかっていると将来、その土地から移転してくれといわれる可能性があります。なので、いつ計画決定がされているのか、事業計画の予定はあるのかを確認して下さい。

関連キーワード・・・公拡法、53条許可

⑤「接道している道路が４ｍない道路」

道路中心点から２ｍのところまで道路セットバック(道路後退)が必要になります。大きな土地ならば少し減っても問題はないのですが狭小地などではセットバックにより思った大きさの土地がたてられない場合がありますのでセットバックが何㎡必要になるかを確認して下さい。

⑥「建ぺい率・容積率」

建ぺい率とは建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のこと(簡単にいうと1Fに建てられる最大の面積)　容積率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合のこと(簡単にいうと1F+2F+・・をたした場合の最大の面積)　この割合で建てられるかどうか決まるので自分が建てたい大きさの建物が建てられるか確認して下さい。

⑦「高低差がある土地」

最近は建物だけではなく隣との境にあるブロックや擁壁(土留めがしてあるもの)が安全なものかも完了検査(建築確認をだした機関が建物が完成後、問題がないかを検査)の基準になっているため、安全基準にみたないとやり直しになります。そうなると後で予想もしなかった多大な費用がかかることもありますので、外構費用はどのくらいかかるのか、ブロックや擁壁は安全なものかを確認して下さい。

⑧「設備関係」

本下水or浄化槽、都市ガスorプロパンガス等を確認して下さい。

⑨「周辺状況」

水害、事件、地歴、近隣に変な人がいないか等を確認する。

最低限上記の内容を頭に入れてから案内に望んで下さいね。